Zwischen Nachhaltigkeit, Architektur und New Work – Das zukunftsweisende Anna-Lindh-Haus in Berlin-Mitte

Eine Vision für zukünftige Bürokomplexe?
Das Anna-Lindh-Haus greift die aktuellen Entwicklungsansätze auf und erschafft damit ein ganzheitliches und innovatives Immobilienkonzept, welches den Grundstein für zukünftige Projekte legt. Es verbindet dabei skandinavisch geprägte Architektur, nachhaltige Hybrid-Holzbauweise und die Vision eines zukunftsorientierten Arbeitsplatzes. Dadurch entsteht ein völlig neues Verständnis von Büroimmobilie und dem dort gelebten Arbeitsalltag.

Die Besonderheiten des Projektes
Der Bauherr, der dieses Projekt-Vorhaben in die Wege geleitet hat, ist die CA ­Immobilien Anlagen AG mit Sitz in Wien. Der Entwurf des 17.500 Quadratmeter (BGF) großen Gebäudekomplexes stammt wiederum von dem renommierten dänischen Architekturbüro „Dorte Mandrup Architects“ aus Kopenhagen.

Neben seiner zentralen Lage in Berlin-Mitte überzeugt das Projekt durch zahlreiche weitere Besonderheiten: Verteilt auf acht Ebenen bietet es flexibel gestaltbare Büroflächen mit ein bis drei Mieteinheiten pro Etage. Ergänzt wird das Angebot durch rund 800 Quadratmeter Dachterrassen, eine Tiefgarage mit 14 PKW-Stellplätzen und vorinstallierten E-Ladesäulen sowie einen separaten Drive-In Fahrradraum mit 290 Stellplätzen, E-Lademöglichkeiten und Stellflächen für Lastenräder. Eine bis zu sieben Meter hohe Lobby mit Lounge-Charakter, ein öffentliches Bistro, ein begrünter Innenhof sowie weitere hochwertig gestaltete Aufenthaltsbereiche runden die moderne und attraktive Arbeitsatmosphäre ab. Architektonisches Highlight ist die charakteristische kristalline Doppelfassade, deren gezackte Struktur das Sonnenlicht reflektiert und dem Gebäude, je nach Blickwinkel und Tageszeit, ein facettenreiches, sich stetig wandelndes Erscheinungsbild verleiht. Dadurch entsteht nicht nur ein neues unverwechselbares architektonisches Wahrzeichen in der Nähe des Berliner Hauptbahnhofs, sondern auch eine hohe Transparenz zwischen Innen- und Außenraum.

Im Inneren prägen sichtbare Holzstrukturen, natürliche Materialien und großzügige Tageslichtflächen die Atmosphäre. Das Zusammenspiel von Holz, Glas und offenen Raumstrukturen schafft ein warmes und angenehmes Arbeitsumfeld. Die wertige Architektur fokussiert sich dabei konsequent auf die Menschen, die sich zukünftig dort aufhalten sollen. Ihr Wohlbefinden ist oberste Priorität, sodass die zwischenmenschliche Kommunikation, Kreativität und Konzentration begünstigt werden. Die Einbettung in das urbane Umfeld aus Kultur, Gastronomie und Freiraumflächen, spiegelt die Dynamik und Vielschichtigkeit des Standorts wider.

Neben diesen Aspekten und seinem markanten Aussehen, überzeugt das Projekt vor allen Dingen durch seine Nachhaltigkeit. Die Holzhybridbauweise sowie der Einsatz von CO₂-reduziertem Beton führen bereits in der Bauphase zu einer Reduktion der Treibhausgasemissionen um rund 30 %. Die konsequente Beachtung der Cradle-to-Cradle-Prinzipien stellt sicher, dass der Materialeinsatz vollständig dokumentiert und der spätere Wiedereinsatz der Baustoffe ermöglicht wird. Das Gebäude erfüllt die Anforderungen der EU-Taxonomie und strebt sowohl eine DGNB-Zertifizierung in Platin als auch eine WiredScore-Zertifizierung in Platin an. 

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass mit dem „Anna-Lindh-Haus“ ein Gebäude entsteht, welches Visualität, Bedürfnisse der Nutzenden, Funktionalität sowie städtebauliche Qualität vereint und moderne neu gedachte Arbeitswelten ermöglicht.

Visionen basieren auf einer guten Planung
Damit diese Visionen auch in die Realität umgesetzt werden können, bedarf es einer guten und zuverlässigen Planung. Diesem ambitionierten Vorhaben hat sich das Unternehmen „Ruß Ingenieure AG“ aus Berlin verschrieben und verantwortet somit die Gesamtplanung der Technischen Gebäudeausrüstung.

In ihrem Planungsprozess werden die Disziplinen Haustechnik, Bauphysik, Fassade, Gebäudeleittechnik, Sicherheitstechnik sowie weitere Gewerke integral und interdisziplinär in einem gemeinsamen digitalen Gebäudemodell koordiniert. Dieser Ansatz schafft die Grundlage für eine nachhaltige, CO₂-arme Gebäudeeinrichtung und einen energieeffizienten Betrieb gemäß den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sowie der relevanten Wärmeschutz- und Energiestandards. Gleichzeitig verfolgt die TGA-Planung das Ziel, maximale Flexibilität für unterschiedliche Nutzungsszenarien zu schaffen und langfristig anpassbare Miet- und Flächenkonzepte zu ermöglichen.

Für die thermische Konditionierung des Gebäudes kommen Heiz- und Kühldecken zum Einsatz, die bündig zwischen den tragenden Holzunterzügen integriert werden. So bleibt die architektonisch prägende Holzstruktur weitgehend sichtbar und verbindet gestalterische Qualität mit moderner Gebäudetechnik. Das ausgeführte 4-Leiter-System ermöglicht eine bedarfsgerechte Temperierung einzelner Nutzungseinheiten. Vor allen Dingen in den Übergangszeiten ist es nicht wegzudenken. Dadurch können beispielsweise intensiv genutzte Besprechungsräume gekühlt werden, während gleichzeitig Räume auf der Nordseite beheizt werden.

Die zentrale maschinelle Be- und Entlüftung erfolgt über Lüftungsgeräte auf dem Dach. Die Zuluft wird über in die Lüftungsdecken integrierte Lüftungshauben gleichmäßig in die Räume eingebracht, während die Abluft zentral über Schächte abgesaugt wird. Luftdurchlässige Deckenkonstruktionen sowie verdeckt angeordnete Überströmöffnungen sorgen dabei für eine effiziente Luftführung und unterstützen ein unauffälliges architektonisches Erscheinungsbild.

Eine besondere Herausforderung stellte die Lage des Gebäudes dar, denn es befindet sich teilweise oberhalb der Tunnelbauwerke der U5 (U-Bahn) und S21 (S-Bahn). Da eine Versickerung von Regenwasser auf dem Grundstück nicht möglich ist, wird das anfallende Niederschlagswasser in einem rund 315 m³ großen Regenwasserrückhaltebecken im Untergeschoss gesammelt. Nach entsprechender Filtration wird es nachhaltig als Betriebswasser für die WC- und Urinal-Spülung sowie zur Bewässerung der Dachterrassen und Innenhofbegrünung genutzt. Das Regenwassermanagement leistet damit einen wichtigen Beitrag zur Ressourcenschonung und zum nachhaltigen Betrieb des Gebäudes.

Zur Umsetzung dieser Zielsetzung wird eine flächendeckend konzipierte Multisensortechnik eingesetzt, die nicht nur eine energieeffiziente Steuerung der Beleuchtungs- und Klimasysteme ermöglicht, sondern zugleich eine fortlaufende Datenerhebung zur Raumnutzung gestattet. Die erfassten Daten werden für eine optimierte Bewirtschaftung der Flächen verwendet und dienen als Grundlage für intelligente Anpassungen im laufenden Betrieb. Die installierte Sensorik fungiert dabei als eine Art „zweite Haut“ des Gebäudes, die die tatsächliche Nutzung erfasst und fortlaufend Rückschlüsse auf Optimierungspotenziale erlaubt. Browserbasierte Benutzeroberflächen und KI-gestützte Auswertungsmodule, die sich aktuell in der Implementierungsphase befinden, unterstützen diesen Prozess und ermöglichen eine dynamische Anpassung der Flächen an veränderte Nutzeranforderungen.

Am Ende der Ausführungsplanung liegt ein digitaler Zwilling des Gebäudes vor, der im Verlauf eines zweijährigen, interdisziplinären Planungsprozesses von sämtlichen Projektbeteiligten entwickelt wurde. Dieses hochdetaillierte Modell umfasst sämtliche Komponenten der Technischen Gebäudeausrüstung und dient als zentrale Informationsquelle für die nachfolgenden Phasen der Ausführung, Inbetriebnahme und Bewirtschaftung.

Das bedeutet im Detail: neben der Wärme-, Kälte- und Lüftungstechnik wird im digitalen Zwilling auch die komplette sanitärtechnische Infrastruktur des Gebäudes modellbasiert abgebildet. Die digitale Erfassung aller wasserführenden Systeme ermöglicht eine gewerkeübergreifende Koordination von Leitungsführungen, Steigzonen und Übergabepunkten bereits in frühen Planungsphasen und schafft die Grundlage für eine kollisionsfreie und effiziente Ausführungsplanung.

Ein besonderer Mehrwert der BIM-basierten Planung zeigt sich in der direkten Verknüpfung des Gebäudemodells mit den Berechnungswerkzeugen der LINEAR GmbH. So konnte die Heiz- und Kühllastberechnung modellbasiert durchgeführt und den jeweiligen MEP-Räumen unmittelbar zugeordnet werden. Aufbauend auf diesen Daten erfolgte die Rohrnetzberechnung direkt auf Basis der im Modell konstruierten Leitungsführung.

Durch die integrierte Berechnung mit LINEAR, stehen alle Parameter direkt im BIM-Modell als verwertbare Informationen zur Verfügung. Dadurch enthält z. B. jede Rohrleitung nicht nur ihre geometrischen Eigenschaften, sondern auch sämtliche relevanten technischen Kennwerte wie Volumenstrom, Systemtemperatur, Leistung, Druckverlust und weitere Parameter.

Nach demselben Prinzip wurde auch die Druckverlustberechnung im Gewerk Lüftung umgesetzt. Die Ergebnisse, die aus der Planung mit den LINEAR Solutions ermitteln wurden, konnten direkt im Modell ermittelt und den jeweiligen Lüftungskom-
ponenten zugeordnet werden. Die durchgängige Verbindung zwischen 3D-Modell und Berechnungssoftware reduziert Medienbrüche und führt zu einer erhöhten Planungsqualität sowie einer konsistenten Datenbasis.

Die allgemeinen und projektspezifischen Planungs-Herausforderungen
Der modellbasierte Planungsprozess stellt grundsätzlich hohe Anforderungen an die Koordination aller Projektbeteiligten. Insbesondere bei BIM-Projekten wie dem „Anna-Lindh-Haus“ wird bereits in frühen Leistungsphasen ein hoher Informationsgrad sowie eine koordinierte Zusammenarbeit aller Beteiligten angestrebt. Dieser zusätzliche Aufwand zahlt sich jedoch aus: Er schafft die Grundlage für eine hohe Planungsqualität, maximale Transparenz sowie die frühzeitige Erkennung und Vermeidung von Kollisionen. Gleichzeitig stärkt er die interdisziplinäre Zusammenarbeit und ermöglicht eine verlässliche Basis für die weitere Projektentwicklung.

Eine zentrale Herausforderung bei der Planung des „Anna-Lindh-Hauses“ lag in der Umsetzung der anspruchsvollen Holzhybridbauweise. Sämtliche Schnittstellen und Durchdringungen mussten frühzeitig und gewerkeübergreifend abgestimmt werden. Darüber hinaus galt es, Anpassungen und Detaillierungen im weiteren Projektverlauf kontinuierlich in die Modelle zu integrieren, um jederzeit einen aktuellen und konsistenten Informationsstand für alle Projektbeteiligten sicherzustellen. Durch den konsequenten Einsatz digitaler Planungsmethoden konnten diese Anforderungen effizient umgesetzt und die hohe Planungsqualität über sämtliche Leistungsphasen hinweg gewährleistet werden.

Eine weitere Herausforderung der TGA-Planung bestand in der Koordination der zahlreichen technischen Gewerke innerhalb eines gemeinsamen digitalen Gebäudemodells. Als Basis dient dabei das vom Architektur-Team erstellte Gebäudemodell, in Autodesk Revit. In dieses Modell werden die Fachplanungen der Versorgungstechnik, Elektrotechnik, Gebäudeautomation sowie weiterer technischer Systeme aufgenommen und miteinander abgestimmt.

Für die Bereiche Konstruktion, Berechnung und Nachweisführung kommen dabei unterschiedliche Softwarelösungen verschiedenster Hersteller zum Einsatz. Eine reibungslose Zusammenarbeit dieser Systeme ist entscheidend für einen effizienten und durchgängigen Planungsprozess. Hier haben sich die Softwarelösungen der LINEAR GmbH als leistungsstarke und verlässliche Plattform bewährt. Diese unterstützten die durchgängige Bearbeitung und ermöglichten die effiziente Verknüpfung von Planung, Berechnung und Konstruktion innerhalb der BIM-Umgebung.

Im „Anna-Lindh-Haus“ Projekt wurde LINEAR als zentrale Plattform für die Konstruktion und Berechnung der versorgungstechnischen Anlagen eingesetzt. Dazu gehören die Anlagengruppen der Kostengruppen 410 bis 430. Die in diesem Artikel gezeigten Modelle und Darstellungen wurden mit LINEAR erstellt und bildeten die Grundlage für die präzise Planung, Berechnung und Koordination der technischen Gebäudeausrüstung innerhalb des Gesamtprojekts.

Ein weiterer Punkt, der bedacht werden muss, ist, dass die ausführenden Unternehmen und Handwerksbetriebe, derzeit und mit wenigen Ausnahmen, noch nicht über die notwendige digitale Infrastruktur und Kompetenz verfügen, um den modellbasierten Planungsansatz in der Werk- und Montageplanung vollständig fortzuführen. Dennoch ist eine positive Entwicklung zu verzeichnen: Durch den Einsatz moderner digitaler Werkzeuge wie DALUX wird der digitale Zwilling in der Bauausführung auf mobilen Endgeräten wie Tablets oder Smartphones bereitgestellt. So erhalten Monteurinnen und Monteure direkten Zugriff auf die Planungsinformationen und können die modellbasierten Inhalte unmittelbar auf der Baustelle nutzen. Dadurch wird eine verbesserte Kommunikation, eine höhere Ausführungsqualität sowie eine lückenlose Dokumentation der Bauprozesse erreicht.

Das „Anna-Lindh-Haus“ befindet sich seit Q3 2024 in der Realisierung. Zum Zeitpunkt der Ausarbeitung dieses Artikels ist die Fassade des Gebäudes bereits vollständig verglast¹⁾. Eine Fertigstellung ist für Anfang 2027 vorgesehen. Doch schon vor der Finalisierung kündigt der Bauherr CA Immobilien Anlagen AG an, dass bereits zwei große, langfristige Mietverträge abgeschlossen wurden. Beide Mietparteien haben schon mitgeteilt, dass sie in der ersten Hälfte des Jahres 2027 einziehen möchten²⁾. Aktuelle Informationen zum Projekt und Einblicke in den Baufortschritt sind über die Projektwebsite³⁾ sowie über die Baustellenkamera⁴⁾ zu finden.

Quellen: 

¹⁾ ENTWICKLUNGSSTADT
„Anna-Lindh-Haus am Hauptbahnhof: Fassade fast vollständig verglast“
Vom: 1. Juni 2026 | Autorin: Dajana Rubert 

²⁾ ENTWICKLUNGSSTADT
 „Anna-Lindh-Haus am Europaplatz: Büroprojekt in der Europacity erreicht Vollvermietung“
Vom: 1. März 2026 | Autor: Juri Braun

³⁾ Anna-Lindh-Haus Projektwebsite

⁴⁾ Anna-Lindh-Haus Projektwebsite: Baustellenkamera

Ruß Ingenieure AG: vertreten durch den Vorstandsvorsitzenden, Diplomingenieur Thomas Ruß | Am Studio 20 a | 12489 Berlin
 

Die Ruß Ingenieure AG blickt auf eine über 30-jährige Unternehmensgeschichte zurück. Mit Sitz im Technologiepark Berlin-Adlershof, einem der modernsten Wissenschafts- und Innovationsstandorte Deutschlands, entwickelt das Unternehmen innovative und ressourcenschonende Lösungen im Bereich der Planung der Technischen Gebäudeausrüstung. Das Leistungsspektrum umfasst die Planung komplexer und objektspezifischer Anlagen in den Bereichen Sanitär, Heizung, Klima, Elektro sowie Gebäudeautomation. Mit derzeit 33 Mitarbeitenden deckt das Unternehmen sämtliche Leistungsphasen gemäß HOAI ab.

Für den Planungsprozess werden leistungsfähige IT- und BIM-Systeme eingesetzt, darunter Autodesk Revit, Autodesk Construction Cloud, BIM 360, LINEAR, Caneco, Office M365, Microsoft Azure und CITRIX. Ergänzend kommen BIMcollab für die modellgestützte Koordination und Konfliktprüfung sowie DALUX für die modellbasierte Nutzung in der Bauausführung zum Einsatz. Diese Werkzeuge gewährleisten einen durchgängig modellbasierten und kollaborativen Planungsablauf, in dem Flächen- und Mengenermittlungen, 2D-Planableitungen sowie die Bereitstellung der Fachmodelle an Auftraggebende und ausführende Unternehmen vollständig aus dem Modell erfolgen. Die modellbasierte Arbeitsweise wird konsequent über alle Projektphasen hinweg fortgeführt und bildet die Grundlage für den späteren Gebäudebetrieb.

Weitere Informationen zum Unternehmen erhalten Sie unter: https://www.rusz.de/